Predali ste byt, dom, chatu či inú nehnuteľnosť a potrebujete sa zorientovať ako platiť daň a odvody pri predaji nehnuteľnosti? Kedy, koľko a komu zaplatíte časť z vášho zisku? Viete, že po uplynutí doby 5 rokov od nadobudnutia neplatíte žiadne dane ani odvody z predaja nehnuteľnosti? Prečítajte si náš nasledujúci článok a zorietujte sa v povinnosti platenia dane a odvodov z predaja nehnuteľnosti.
Daň z príjmu z predaja nehnuteľnosti
Príjem z predaja nehnuteľnosti u fyzickej osoby patrí medzi príjem z prevodu vlastníctva nehnuteľnosti (§ 8 ods. 1 písm. b) zákona č. 595/2003 Z.z. o dani z príjmov v znení neskorších predpisov).
Za príjem z prevodu vlastníctva nehnuteľnosti sa považuje napríklad príjem z predaja stavebného pozemku, bytu, domu, chaty, apartmánu či rekreačného zariadenia.
Keďže ide o pasívny píjem fyzickej osoby, je možné ho znížiť o oprávnené preukázateľné výdavky napr. náklady na rekonštrukciu, provízia realitnej kancelárie, zabudovanie kuchynskej linky, sanity a podobne. Daň sa tak platí iba z rozdielu medzi príjmami a výdavkami, t.z. nezdaňuje sa celý príjem.
Príklad:
Pani Jana nadobudla v roku 2020 byt za 100.000 EUR. V byte vykonala rozsiahlu rekonštrukciu v hodnote 15.000 EUR. V roku 2022 pani Jana tento byt predala v spolupráci s realitnou kanceláriou za 130.000 EUR. Provízia realitnej kancelárie bola vo výške 3.900 EUR. Z akej sumy vypočítame daň z prevodu vlastníctva nehnuteľnosti? Od celkového príjmu za predaj bytu odrátame všetky oprávnené výdavky vrátane kúpnej ceny, ktorú sme za byt v roku 2020 zaplatili. Výpočet bude nasledovný: 130.000 – 100.000 – 15.000 – 3.900 = 11.100 EUR. Suma 11.100 EUR predstavuje náš zisk, resp. základ dane pre výpočet výšky dane.
Aká je sadzba dane z príjmu pri predaji nehnuteľnosti?
Výška sadzby dane z príjmu závisí od výšky základu dane, ktorý je tvorený z čiastkového základu dane z príjmov podľa § 5, § 6 a § 8 zákona o dani z príjmov.
Poznáme 3 výšky sadzby dane:
19% – uplatňuje sa ak výška základu dane za rok 2020 nepresiahla sumu 37.163,36 EUR,
25% – použijeme na tú časť základu dane, ktorá sumu 37.163,36 EUR presiahne,
15% – na príjmy poda § 8 zákona o dani z príjmov, túto sadzbu nie je možné uplatniť.
Pani Jana použije pre výpočet dane sadzbu 19%. Keďže základ dane pani Jany predstavuje sumu 11.100 EUR, výška dane je 2.109 EUR.Príklad:
Zdravotné odvody
Áno, príjem z predaja nehnuteľnosti podlieha aj zdravotným odvodom vo výške 14% zo základu dane resp. zo zisku. To znamená, že neplatíte iba daň, ale aj odvody pri predaji nehnuteľnosti. Dobrou správou je, že zaplatené zdravotné odvody si môžete uplatniť v daňovom priznaní ako výdavok.
Príklad:
V prípade pani Jany bol zisk vo výške 11.100 EUR, takže zdravotná poisťovňa si vypočíta nedoplatok na zdravotnom poistení vo výške 1.554 EUR. Zaplatené poistné si môžete dodatočne uplatniť v daňovom priznaní ako daňový výdavok, čím sa vám základ dane zníži o túto sumu na 9.546 EUR a vy môžete požiadať o vrátenie daňového preplatku vo výške (2.109 – 1.813) 296 EUR.
Kedy je príjem z predaja nehnuteľnosti oslobodený od dane a odvodov?
Zákon o dani z príjmov vymedzuje podmienky, ktoré musia byť splnené pre oslobodenie príjmu z predaja nehnuteľnosti.
Od dane je oslobodený príjem z predaja nehnuteľnosti:
- po uplynutí 5 rokov odo dňa jej nadobudnutia,
- nadobudnutej dedením v priamom rade alebo niektorým z manželov, ak uplynie aspoň 5 rokov odo dňa nadobudnutia tejto nehnuteľnosti preukázateľne do vlastníctva alebo spoluvlastníctva poručiteľa,
- zaradenej do obchodného majetku, a to po uplynutí 5 rokov od jej vyradenia z obchodného majetku,
- vydanej oprávnenie osobe podľa osobitných predpisov (ide hlavne o vydanie v rámci reštitučných zákonov)
Ak je príjem od dane oslobodený, daňovník takýto príjem v daňovom priznaní neuvádza a z tohto titulu daňové priznanie nepodáva.
Ako určíme moment nadobudnutia nehnuteľnosti?
Aby mohol byť príjem z predaja nehnuteľnosti oslobodený od dane, musíme správne určiť moment nadobudnutia nehnuteľnosti do vlastníctva predávajúceho.
Pre tento účel rozoznávame 3 momenty nadobudnutia vlastníctva:
1. Nadobudnutie vkladom do katastra nehnuteľností
- nehnuteľnosť sme nadobudli na základe kúpnej, darovacej alebo zámennej zmluvy a moment nadobudnutia je vkad do katastra nehnuteľností
2. Smrťou poručiteľa (osoba, po ktorej smrti sa dedí)
- nehnuteľnosť sme nadobudli dedením, za moment nadobudnutia sa nepovažuje právoplatnosť Osvedčenia o dedičstve, ale rozhodujúcim dňom je smrť poručiteľa
3. Rozhodnutím štátneho orgánu
- vlastníctvo sa nadobúda dňom určeným v tomto rozhodnutí, pričom ak nie je určený v rozhodnutí, vlastníctvo sa nadobúda dňom právoplatnosti rozhodnutia
Veríme, že sme zodpovedali vaše otázky k téme – Daň a odvody pri predaji nehnuteľnosti. Ak máte ešte nezodpovedané otázky k téme alebo uvažujete nad predajom, kúpou, prenájmom nehnuteľnosti, neváhajte nás kontaktovať.
Zdroj: Finančná správa
Chcete vedieť viac aj o dani z nehnteľnosti? Prečítajte si náš článok Ako podať daňové priznanie k dani z nehnuteľnosti.